為適應社會經(jīng)濟發(fā)展，完善既有住宅使用功能，規(guī)范既有住宅加建電梯建設活動及其監(jiān)督管理，我市印發(fā)了《中山市既有住宅加建電梯管理辦法（修訂）》（簡稱《辦法》），于2018年12月23日起實施。根據(jù)《中山市行政機關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號）的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就文件解讀如下：

一、文件修訂背景說明

為了進一步規(guī)范我市既有住宅加建電梯工作，我市已于2015年10月8日制定出臺了《中山市既有住宅加建電梯管理辦法》（中府辦〔2015〕62號）（簡稱原辦法），對我市既有住宅加建電梯工作，改善老舊社區(qū)居住環(huán)境起到了積極的引導和規(guī)范作用。經(jīng)過三年時間的施行，市民群眾對既有住宅加建電梯的管理提出了新的要求，現(xiàn)根據(jù)政策實施反饋情況進行修訂。

《辦法》是在《中山市既有住宅加建電梯管理辦法》（中府辦〔2015〕62號）的基礎(chǔ)上進行修訂，主要是針對原辦法中部分不夠清晰的條文予以細化，并結(jié)合實際增加一部分條文，為新出現(xiàn)的問題提供切實可行的解決途徑。

二、文件的主要內(nèi)容

《辦法》共六章三十八條。

第一章為總則，共五條。主要是明確了《辦法》出臺的依據(jù)及背景，適用范圍、管理規(guī)范、相關(guān)單位職責要求等。明確納入“三舊”改造范圍的住宅不適用本辦法，要求納入“三舊”改造范圍的小區(qū)應與“三舊”項目改造同步進行，單獨加建電梯不符合“三舊”改造成片進行的原則要求，將適用范圍由5層及以上既有住宅調(diào)整為4層及以上既有住宅。

第二章為加建電梯條件，共四條。主要是明確既有住宅加建電梯的土地要求、征求業(yè)主意見的基本要求、計算方式等。

第三章為協(xié)商協(xié)調(diào)機制，共三條。主要是明確既有住宅加建電梯需進行建設工程設計方案公示，明確業(yè)主之間發(fā)生爭議的調(diào)解方式、規(guī)范業(yè)主之間需要達成的書面解決方案。

第四章為申請程序，共二十條。主要是明確既有住宅加建電梯在申請單位、行政許可、方案設計、公示、審查、工程規(guī)劃許可、施工許可、消防設計備案、電梯安裝及檢驗、竣工驗收、驗收及維修保養(yǎng)等工程方面的要求。

第五章為資金籌措，共兩條。主要是明確既有住宅加建電梯的資金籌措渠道及相關(guān)安排、財政補貼相關(guān)要求。

第六章為法律責任，共四條。主要是明確阻撓、破壞加裝電梯施工的相關(guān)行為的處理方式、業(yè)主協(xié)商不成后的解決方式、明確違反規(guī)定加建電梯的處置辦法。

三、其他的重點內(nèi)容

（一）適應新要求，調(diào)整新辦法適用范圍。

中山市開展新一輪的“三舊”改造工作，部分加建電梯的舊小區(qū)已經(jīng)納入“三舊”改造范圍，這部分小區(qū)的加建電梯項目應與“三舊”改造一并開展，不適宜單獨開展加建電梯活動。所以在適宜加建電梯的舊樓剔除已納入“三舊”改造范圍的小區(qū)。同時考慮到加建電梯的需求，進一步將適宜加建電梯的范圍擴大，由原辦法要求的5層及以上調(diào)整為4層及以上。

（二）增加財政補貼條款。

對加建電梯進行財政補貼，推動電梯加建工作的開展是群眾比較關(guān)注的一個方面。本辦法提出設立中山市舊樓加建電梯專項補助經(jīng)費。明確每完成加建一臺電梯補助10萬元，業(yè)主中有經(jīng)市民政局認定的低?；虻褪杖肜щy家庭的，市財政按該業(yè)主應分擔的購買電梯設備及電梯安裝費用全額給予補助。舊樓加建電梯申請財政補助的，由舊樓屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、區(qū)辦事處）向市住房城鄉(xiāng)建設主管部門提出申請。具體申請程序按照相應的舊樓加建電梯財政補助相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

《中山市既有住宅加建電梯管理辦法（修訂）》全文

第一章總則

第一條為適應社會經(jīng)濟發(fā)展，完善既有住宅使用功能，規(guī)范既有住宅加建電梯建設活動及其監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國消防法》《中華人民共和國特種設備安全法》《廣東省電梯使用安全條例》等有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域范圍內(nèi)既有住宅加建電梯建設活動及其監(jiān)督管理，適用本辦法。納入我市“三舊”改造范圍內(nèi)的住宅不適用本辦法。

第三條本辦法所稱既有住宅，是指具有合法報批手續(xù)或權(quán)屬證明，已建成的四層以上（含四層，不含地下室）具有合法產(chǎn)權(quán)的單元式住宅。

第四條 既有住宅加建電梯應當滿足有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑設計、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、特種設備安全等規(guī)范、標準的要求，申報加建電梯的住宅樓須符合房屋質(zhì)量安全要求。

第五條城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、國土資源、消防、特種設備安全監(jiān)督管理等部門按照各自職能做好既有住宅加建電梯的審批和管理，居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理單位等應當對既有住宅加建電梯予以協(xié)助和溝通協(xié)調(diào)。

第二章加建電梯條件

第六條既有住宅加建電梯所使用的土地，應當在原建筑區(qū)域范圍內(nèi)。

本辦法所稱建筑區(qū)域是指建筑物原土地證確定的土地范圍，已依法劃定物業(yè)管理區(qū)域的建筑區(qū)域以物業(yè)管理區(qū)域為單元。

第七條既有住宅加建電梯建設工程設計方案應當充分聽取擬加建電梯所在建筑區(qū)域范圍內(nèi)業(yè)主的意見，并應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。

加建電梯占用業(yè)主專有部分的，應當征得該專有部分的業(yè)主同意。

加建電梯占有土地超出申請人用地權(quán)屬范圍的，應當取得相關(guān)土地權(quán)屬人書面同意意見。

建筑區(qū)域范圍內(nèi)，部分單元加建電梯的，本條第一款所指總面積和總?cè)藬?shù)按照該單元獨立計算。本款所指單元按棟獨立計算。

第八條建筑區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照本辦法第七條規(guī)定的程序形成同意加建電梯決定時，業(yè)主同意加建電梯的決定應當包括同意加建電梯意向、加建電梯建設工程設計方案和使用土地等內(nèi)容，以及對利益受損害業(yè)主進行補償?shù)膮f(xié)議。

第九條本辦法第七條所指面積和業(yè)主人數(shù)的計算方式按照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》和《廣東省物業(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定執(zhí)行。

第三章協(xié)商協(xié)調(diào)機制

第十條 擬加建電梯的業(yè)主應當將加建電梯的建設工程設計方案在現(xiàn)場及主出入口位置予以公示，征詢其他業(yè)主的意見，公示的相關(guān)費用由擬加建電梯的業(yè)主分擔。

第十一條屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、區(qū)辦事處）對既有住宅加建電梯工作予以統(tǒng)籌和指導，業(yè)主之間發(fā)生爭議，向基層人民調(diào)解組織請求調(diào)解的，基層人民調(diào)解組織應當依法組織調(diào)解。業(yè)主之間協(xié)商或調(diào)解不成的，可依法通過民事訴訟途徑解決。

第十二條 既有住宅加建電梯，相關(guān)業(yè)主還應當以書面協(xié)議形式達成以下事項解決方案：

（一）加建電梯工程費用的預算及其籌集方案；

（二）加建電梯的使用、管理辦法及電梯維護保養(yǎng)方式、保養(yǎng)維修費用分擔方案；

（三）加建電梯新增建筑面積的分攤、登記辦法和電梯設施的登記辦法。

第四章申請程序

第十三條既有住宅加建電梯建設項目的建設單位為加建電梯的全體業(yè)主。

第十四條既有住宅加建電梯，應當按照有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的程序辦理城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑施工、消防管理和特種設備安全監(jiān)察等方面的行政許可、核實驗收、告知備案、檢測登記等手續(xù)。

第十五條既有住宅加建電梯，業(yè)主應當委托具有相應資質(zhì)的單位進行建設工程方案設計，設計單位認為有必要對既有住宅結(jié)構(gòu)安全性進行鑒定的，業(yè)主或者設計單位應當委托具有相應資質(zhì)的房屋安全鑒定機構(gòu)進行現(xiàn)場查勘、測試并編制鑒定文件，作為設計的補充依據(jù)。

第十六條既有住宅加建電梯，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可，并按要求提交申請材料。

第十七條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門就業(yè)主提交的建設工程設計方案，在擬增設電梯的建設工程現(xiàn)場、部門網(wǎng)站進行公示，公示期不少于10日。

建設工程規(guī)劃許可事項涉及申請人與他人之間重大利益關(guān)系的，城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在公示過程中，應當告知申請人、利害關(guān)系人有陳述申辯和要求聽證的權(quán)利，城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應當聽取申請人、利害關(guān)系人的意見，申請人、利害關(guān)系人要求聽證的，應當組織聽證。

第十八條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應當對建設工程設計方案進行審定，并提出審查意見。

第十九條業(yè)主應當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對建設工程設計方案的審查意見進行修改完善。建設工程設計方案根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門的意見或因其他原因進行修改后有較大變化的，應當重新征詢建筑區(qū)域范圍內(nèi)業(yè)主的意見。

第二十條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應當依據(jù)相關(guān)技術(shù)標準與規(guī)范以及本辦法有關(guān)規(guī)定，對加建電梯建設工程規(guī)劃許可申請進行審查；對符合本辦法第四條要求和有關(guān)技術(shù)規(guī)定的，依法核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證；決定不予許可的，應當告知業(yè)主并說明理由。

第二十一條對業(yè)主提出的加建電梯影響通風、采光或通行等建筑設計問題，城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審查時，應當進行現(xiàn)場勘察；建筑設計應滿足國家有關(guān)住宅設計規(guī)范中通風、采光、通行的相關(guān)技術(shù)標準與規(guī)范。

第二十二條取得《建設工程規(guī)劃許可證》后，業(yè)主應當依法委托具有相應資質(zhì)的設計單位進行建筑施工圖設計，辦理建筑施工圖審查手續(xù)，選定施工單位和工程監(jiān)理單位，按規(guī)定辦理建設工程質(zhì)量安全監(jiān)督登記手續(xù)，并向住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門申領(lǐng)《建筑工程施工許可證》。

第二十三條既有住宅加建電梯工程在辦理施工許可后，應當按照《中華人民共和國消防法》《建設工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》有關(guān)規(guī)定辦理建設工程消防設計備案手續(xù)。

第二十四條加建電梯工程竣工后，業(yè)主應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門申請辦理建設工程規(guī)劃條件核實手續(xù)。

第二十五條安裝電梯的施工單位應當在施工前將擬進行的電梯安裝情況書面告知質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門，并在施工前向特種設備檢驗檢測機構(gòu)申請監(jiān)督檢驗。

第二十六條電梯的安裝應當由電梯制造單位或者其委托的依照《中華人民共和國特種設備安全法》取得相應許可的單位進行，電梯制造單位對電梯的質(zhì)量以及安全性能負責。

電梯的安裝活動必須嚴格遵守安全技術(shù)規(guī)范的要求。電梯制造單位委托其他單位進行電梯安裝的，應當對其安裝活動進行安全指導和監(jiān)控。電梯的安裝活動結(jié)束后，電梯制造單位應當按照安全技術(shù)規(guī)范進行校驗和調(diào)試，并對校驗和調(diào)試的結(jié)果負責。

第二十七條電梯的安裝過程必須經(jīng)具有相應資質(zhì)的檢驗檢測機構(gòu)按照安全技術(shù)規(guī)范的要求進行監(jiān)督檢驗，未經(jīng)監(jiān)督檢驗合格的電梯不得交付使用。

第二十八條加建電梯工程規(guī)劃條件核實后，業(yè)主應當組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。需要進行消防設計審核的加建電梯工程項目，應當在組織竣工驗收前向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防驗收。

既有住宅加建電梯工程竣工驗收合格后，方可投入使用。

第二十九條業(yè)主應當在建設工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)向住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門辦理竣工驗收備案，加建電梯工程應當在竣工驗收后向公安機關(guān)消防機構(gòu)辦理建設工程竣工驗收消防備案手續(xù)。

業(yè)主應當在既有住宅加建電梯工程竣工驗收后6個月內(nèi)向市城建檔案館移交建設工程檔案。

第三十條電梯在投入使用前或投入使用后30日內(nèi)，應當向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門辦理使用登記。登記標志應當置于或者附著于電梯內(nèi)的顯著位置。

業(yè)主應當委托有相應資質(zhì)的電梯維修保養(yǎng)單位對電梯進行日常維護保養(yǎng)工作，出資業(yè)主對電梯使用安全負責。

第三十一條既有住宅增設電梯后，對增加的建筑面積進行房產(chǎn)測繪的，業(yè)主應當委托具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的單位進行。

第三十二條既有住宅加建電梯后，業(yè)主可以提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書、建設工程符合規(guī)劃的證明、建設工程竣工驗收證明以及業(yè)主關(guān)于增加建筑面積和電梯設施產(chǎn)權(quán)登記約定的書面材料向不動產(chǎn)登記機構(gòu)共同申請辦理房屋登記。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當根據(jù)業(yè)主的需求或者約定對加建電梯增加的建筑面積和電梯設施按以下不同情形分別作出處理：

（一）業(yè)主共同出資加建電梯，并共同申請將增加建筑面積按公攤面積分攤到戶的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)對增加建筑面積按分戶分成面積給予辦理產(chǎn)權(quán)登記，并將增加的電梯設施記載在房屋登記簿上；

（二）業(yè)主共同出資加建電梯，未就增加的建筑面積按公攤面積分攤到戶達成一致意見的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以根據(jù)業(yè)主申請將增加建筑面積和電梯設施記載在房屋登記薄上，對業(yè)主公攤部分面積不作調(diào)整；

（三）政府直管公房加建電梯的，按照公房管理需要對增加建筑面積和電梯設施進行產(chǎn)權(quán)登記。

既有住宅加建電梯，權(quán)利人未就增加建筑面積和電梯設施產(chǎn)權(quán)登記提出申請的，暫不予登記。

第五章資金籌措

第三十三條既有住宅加建電梯，可以通過下列渠道籌措建設資金和維修資金：

（一）業(yè)主共同出資：根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業(yè)主協(xié)商確定。

（二）屬于政府直管的公房可由公房管理單位利用租金收入出資加建電梯。

（三）社會投資等其他合法資金來源。

本條第一款第（一）項規(guī)定的資金來源，業(yè)主可以按照《住房公積金管理條例》及我市有關(guān)規(guī)定，向市住房公積金管理中心申請?zhí)崛”救嗣碌淖》抗e金。

通過上述渠道籌集的電梯維修資金應當按照《住宅專項維修資金管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進行管理。

第三十四條設立中山市舊樓加建電梯專項補助經(jīng)費。每完成加建一臺電梯補助10萬元，業(yè)主中有經(jīng)市民政局認定的低?；虻褪杖肜щy家庭的，市財政按該業(yè)主應分擔的購買電梯設備及電梯安裝費用全額給予補助。舊樓加建電梯申請財政補助的，由舊樓屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、區(qū)辦事處）向市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門提出申請。具體申請程序按照相應的舊樓加建電梯財政補助相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章法律責任

第三十五條 對已獲得建設工程規(guī)劃許可，并依法辦理有關(guān)施工手續(xù)的加建電梯工程，相關(guān)業(yè)主應當提供必要的施工便利，不得阻撓、破壞施工。

阻撓、破壞已獲得建設工程規(guī)劃許可，并依法辦理有關(guān)施工手續(xù)的加建電梯工程建設的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》有關(guān)規(guī)定查處。

第三十六條 業(yè)主認為因既有住宅加建電梯侵犯了自己的合法權(quán)益要求補償?shù)?，由業(yè)主之間協(xié)商解決，協(xié)商不成的，循法定途徑解決。

第三十七條 違反本辦法規(guī)定擅自加建電梯的，依照有關(guān)查處違法用地、違法建設的法律、法規(guī)規(guī)定進行處理。

第三十八條本辦法自2018年12月23日起施行，有效期5年，《中山市既有住宅加建電梯管理辦法》（中府辦〔2015〕62號）同時廢止。本辦法由中山市人民政府辦公室負責解釋，具體解釋工作由中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局承擔。有關(guān)依據(jù)發(fā)生變化或者有效期屆滿后，根據(jù)實際情況評估修改。

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