為適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展，完善既有住宅使用功能，規(guī)范既有住宅加建電梯建設(shè)活動及其監(jiān)督管理，我市印發(fā)了《中山市既有住宅加建電梯管理辦法（修訂）》（簡稱《辦法》），于2018年12月23日起實施。根據(jù)《中山市行政機關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號）的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就文件解讀如下：

一、文件修訂背景說明

 為了進一步規(guī)范我市既有住宅加建電梯工作，我市已于2015年10月8日制定出臺了《中山市既有住宅加建電梯管理辦法》（中府辦〔2015〕62號）（簡稱原辦法），對我市既有住宅加建電梯工作，改善老舊社區(qū)居住環(huán)境起到了積極的引導(dǎo)和規(guī)范作用。經(jīng)過三年時間的施行，市民群眾對既有住宅加建電梯的管理提出了新的要求，現(xiàn)根據(jù)政策實施反饋情況進行修訂。

《辦法》是在《中山市既有住宅加建電梯管理辦法》（中府辦〔2015〕62號）的基礎(chǔ)上進行修訂，主要是針對原辦法中部分不夠清晰的條文予以細化，并結(jié)合實際增加一部分條文，為新出現(xiàn)的問題提供切實可行的解決途徑。

二、文件的主要內(nèi)容

《辦法》共六章三十八條。

第一章為總則，共五條。主要是明確了《辦法》出臺的依據(jù)及背景，適用范圍、管理規(guī)范、相關(guān)單位職責要求等。明確納入“三舊”改造范圍的住宅不適用本辦法，要求納入“三舊”改造范圍的小區(qū)應(yīng)與“三舊”項目改造同步進行，單獨加建電梯不符合“三舊”改造成片進行的原則要求，將適用范圍由5層及以上既有住宅調(diào)整為4層及以上既有住宅。

第二章為加建電梯條件，共四條。主要是明確既有住宅加建電梯的土地要求、征求業(yè)主意見的基本要求、計算方式等。

第三章為協(xié)商協(xié)調(diào)機制，共三條。主要是明確既有住宅加建電梯需進行建設(shè)工程設(shè)計方案公示，明確業(yè)主之間發(fā)生爭議的調(diào)解方式、規(guī)范業(yè)主之間需要達成的書面解決方案。

第四章為申請程序，共二十條。主要是明確既有住宅加建電梯在申請單位、行政許可、方案設(shè)計、公示、審查、工程規(guī)劃許可、施工許可、消防設(shè)計備案、電梯安裝及檢驗、竣工驗收、驗收及維修保養(yǎng)等工程方面的要求。

第五章為資金籌措，共兩條。主要是明確既有住宅加建電梯的資金籌措渠道及相關(guān)安排、財政補貼相關(guān)要求。

第六章為法律責任，共四條。主要是明確阻撓、破壞加裝電梯施工的相關(guān)行為的處理方式、業(yè)主協(xié)商不成后的解決方式、明確違反規(guī)定加建電梯的處置辦法。

三、其他的重點內(nèi)容

（一）適應(yīng)新要求，調(diào)整新辦法適用范圍。

中山市開展新一輪的“三舊”改造工作，部分加建電梯的舊小區(qū)已經(jīng)納入“三舊”改造范圍，這部分小區(qū)的加建電梯項目應(yīng)與“三舊”改造一并開展，不適宜單獨開展加建電梯活動。所以在適宜加建電梯的舊樓剔除已納入“三舊”改造范圍的小區(qū)。同時考慮到加建電梯的需求，進一步將適宜加建電梯的范圍擴大，由原辦法要求的5層及以上調(diào)整為4層及以上。

（二）增加財政補貼條款。

對加建電梯進行財政補貼，推動電梯加建工作的開展是群眾比較關(guān)注的一個方面。本辦法提出設(shè)立中山市舊樓加建電梯專項補助經(jīng)費。明確每完成加建一臺電梯補助10萬元，業(yè)主中有經(jīng)市民政局認定的低保或低收入困難家庭的，市財政按該業(yè)主應(yīng)分擔的購買電梯設(shè)備及電梯安裝費用全額給予補助。舊樓加建電梯申請財政補助的，由舊樓屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、區(qū)辦事處）向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出申請。具體申請程序按照相應(yīng)的舊樓加建電梯財政補助相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

《中山市既有住宅加建電梯管理辦法（修訂）》全文

  第一章  總  則

第一條  為適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展，完善既有住宅使用功能，規(guī)范既有住宅加建電梯建設(shè)活動及其監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國消防法》《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》《廣東省電梯使用安全條例》等有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域范圍內(nèi)既有住宅加建電梯建設(shè)活動及其監(jiān)督管理，適用本辦法。納入我市“三舊”改造范圍內(nèi)的住宅不適用本辦法。

第三條  本辦法所稱既有住宅，是指具有合法報批手續(xù)或權(quán)屬證明，已建成的四層以上（含四層，不含地下室）具有合法產(chǎn)權(quán)的單元式住宅。

第四條 既有住宅加建電梯應(yīng)當滿足有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、特種設(shè)備安全等規(guī)范、標準的要求，申報加建電梯的住宅樓須符合房屋質(zhì)量安全要求。

第五條  城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、消防、特種設(shè)備安全監(jiān)督管理等部門按照各自職能做好既有住宅加建電梯的審批和管理，居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理單位等應(yīng)當對既有住宅加建電梯予以協(xié)助和溝通協(xié)調(diào)。

第二章  加建電梯條件

第六條  既有住宅加建電梯所使用的土地，應(yīng)當在原建筑區(qū)域范圍內(nèi)。

本辦法所稱建筑區(qū)域是指建筑物原土地證確定的土地范圍，已依法劃定物業(yè)管理區(qū)域的建筑區(qū)域以物業(yè)管理區(qū)域為單元。

第七條  既有住宅加建電梯建設(shè)工程設(shè)計方案應(yīng)當充分聽取擬加建電梯所在建筑區(qū)域范圍內(nèi)業(yè)主的意見，并應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。

加建電梯占用業(yè)主專有部分的，應(yīng)當征得該專有部分的業(yè)主同意。

加建電梯占有土地超出申請人用地權(quán)屬范圍的，應(yīng)當取得相關(guān)土地權(quán)屬人書面同意意見。

建筑區(qū)域范圍內(nèi)，部分單元加建電梯的，本條第一款所指總面積和總?cè)藬?shù)按照該單元獨立計算。本款所指單元按棟獨立計算。

第八條  建筑區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照本辦法第七條規(guī)定的程序形成同意加建電梯決定時，業(yè)主同意加建電梯的決定應(yīng)當包括同意加建電梯意向、加建電梯建設(shè)工程設(shè)計方案和使用土地等內(nèi)容，以及對利益受損害業(yè)主進行補償?shù)膮f(xié)議。

第九條  本辦法第七條所指面積和業(yè)主人數(shù)的計算方式按照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》和《廣東省物業(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定執(zhí)行。

第三章  協(xié)商協(xié)調(diào)機制

第十條 擬加建電梯的業(yè)主應(yīng)當將加建電梯的建設(shè)工程設(shè)計方案在現(xiàn)場及主出入口位置予以公示，征詢其他業(yè)主的意見，公示的相關(guān)費用由擬加建電梯的業(yè)主分擔。

第十一條  屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、區(qū)辦事處）對既有住宅加建電梯工作予以統(tǒng)籌和指導(dǎo)，業(yè)主之間發(fā)生爭議，向基層人民調(diào)解組織請求調(diào)解的，基層人民調(diào)解組織應(yīng)當依法組織調(diào)解。業(yè)主之間協(xié)商或調(diào)解不成的，可依法通過民事訴訟途徑解決。

第十二條 既有住宅加建電梯，相關(guān)業(yè)主還應(yīng)當以書面協(xié)議形式達成以下事項解決方案：

（一）加建電梯工程費用的預(yù)算及其籌集方案；

（二）加建電梯的使用、管理辦法及電梯維護保養(yǎng)方式、保養(yǎng)維修費用分擔方案；

（三）加建電梯新增建筑面積的分攤、登記辦法和電梯設(shè)施的登記辦法。

第四章  申請程序

第十三條  既有住宅加建電梯建設(shè)項目的建設(shè)單位為加建電梯的全體業(yè)主。

第十四條  既有住宅加建電梯，應(yīng)當按照有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的程序辦理城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑施工、消防管理和特種設(shè)備安全監(jiān)察等方面的行政許可、核實驗收、告知備案、檢測登記等手續(xù)。

第十五條  既有住宅加建電梯，業(yè)主應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進行建設(shè)工程方案設(shè)計，設(shè)計單位認為有必要對既有住宅結(jié)構(gòu)安全性進行鑒定的，業(yè)主或者設(shè)計單位應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房屋安全鑒定機構(gòu)進行現(xiàn)場查勘、測試并編制鑒定文件，作為設(shè)計的補充依據(jù)。

第十六條  既有住宅加建電梯，應(yīng)當向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可，并按要求提交申請材料。

第十七條  城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門就業(yè)主提交的建設(shè)工程設(shè)計方案，在擬增設(shè)電梯的建設(shè)工程現(xiàn)場、部門網(wǎng)站進行公示，公示期不少于10日。

建設(shè)工程規(guī)劃許可事項涉及申請人與他人之間重大利益關(guān)系的，城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在公示過程中，應(yīng)當告知申請人、利害關(guān)系人有陳述申辯和要求聽證的權(quán)利，城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當聽取申請人、利害關(guān)系人的意見，申請人、利害關(guān)系人要求聽證的，應(yīng)當組織聽證。

第十八條  城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當對建設(shè)工程設(shè)計方案進行審定，并提出審查意見。

第十九條  業(yè)主應(yīng)當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)工程設(shè)計方案的審查意見進行修改完善。建設(shè)工程設(shè)計方案根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門的意見或因其他原因進行修改后有較大變化的，應(yīng)當重新征詢建筑區(qū)域范圍內(nèi)業(yè)主的意見。

第二十條  城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當依據(jù)相關(guān)技術(shù)標準與規(guī)范以及本辦法有關(guān)規(guī)定，對加建電梯建設(shè)工程規(guī)劃許可申請進行審查；對符合本辦法第四條要求和有關(guān)技術(shù)規(guī)定的，依法核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；決定不予許可的，應(yīng)當告知業(yè)主并說明理由。

第二十一條  對業(yè)主提出的加建電梯影響通風(fēng)、采光或通行等建筑設(shè)計問題，城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審查時，應(yīng)當進行現(xiàn)場勘察；建筑設(shè)計應(yīng)滿足國家有關(guān)住宅設(shè)計規(guī)范中通風(fēng)、采光、通行的相關(guān)技術(shù)標準與規(guī)范。

第二十二條  取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，業(yè)主應(yīng)當依法委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進行建筑施工圖設(shè)計，辦理建筑施工圖審查手續(xù)，選定施工單位和工程監(jiān)理單位，按規(guī)定辦理建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督登記手續(xù)，并向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門申領(lǐng)《建筑工程施工許可證》。

第二十三條  既有住宅加建電梯工程在辦理施工許可后，應(yīng)當按照《中華人民共和國消防法》《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》有關(guān)規(guī)定辦理建設(shè)工程消防設(shè)計備案手續(xù)。

第二十四條  加建電梯工程竣工后，業(yè)主應(yīng)當向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃條件核實手續(xù)。

第二十五條  安裝電梯的施工單位應(yīng)當在施工前將擬進行的電梯安裝情況書面告知質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門，并在施工前向特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)申請監(jiān)督檢驗。

第二十六條  電梯的安裝應(yīng)當由電梯制造單位或者其委托的依照《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》取得相應(yīng)許可的單位進行，電梯制造單位對電梯的質(zhì)量以及安全性能負責。

電梯的安裝活動必須嚴格遵守安全技術(shù)規(guī)范的要求。電梯制造單位委托其他單位進行電梯安裝的，應(yīng)當對其安裝活動進行安全指導(dǎo)和監(jiān)控。電梯的安裝活動結(jié)束后，電梯制造單位應(yīng)當按照安全技術(shù)規(guī)范進行校驗和調(diào)試，并對校驗和調(diào)試的結(jié)果負責。

第二十七條  電梯的安裝過程必須經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的檢驗檢測機構(gòu)按照安全技術(shù)規(guī)范的要求進行監(jiān)督檢驗，未經(jīng)監(jiān)督檢驗合格的電梯不得交付使用。

第二十八條  加建電梯工程規(guī)劃條件核實后，業(yè)主應(yīng)當組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。需要進行消防設(shè)計審核的加建電梯工程項目，應(yīng)當在組織竣工驗收前向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防驗收。

既有住宅加建電梯工程竣工驗收合格后，方可投入使用。

第二十九條  業(yè)主應(yīng)當在建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門辦理竣工驗收備案，加建電梯工程應(yīng)當在竣工驗收后向公安機關(guān)消防機構(gòu)辦理建設(shè)工程竣工驗收消防備案手續(xù)。

業(yè)主應(yīng)當在既有住宅加建電梯工程竣工驗收后6個月內(nèi)向市城建檔案館移交建設(shè)工程檔案。

第三十條  電梯在投入使用前或投入使用后30日內(nèi)，應(yīng)當向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門辦理使用登記。登記標志應(yīng)當置于或者附著于電梯內(nèi)的顯著位置。

業(yè)主應(yīng)當委托有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維修保養(yǎng)單位對電梯進行日常維護保養(yǎng)工作，出資業(yè)主對電梯使用安全負責。

第三十一條  既有住宅增設(shè)電梯后，對增加的建筑面積進行房產(chǎn)測繪的，業(yè)主應(yīng)當委托具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的單位進行。

第三十二條 既有住宅加建電梯后，業(yè)主可以提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、建設(shè)工程竣工驗收證明以及業(yè)主關(guān)于增加建筑面積和電梯設(shè)施產(chǎn)權(quán)登記約定的書面材料向不動產(chǎn)登記機構(gòu)共同申請辦理房屋登記。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)業(yè)主的需求或者約定對加建電梯增加的建筑面積和電梯設(shè)施按以下不同情形分別作出處理：

（一）業(yè)主共同出資加建電梯，并共同申請將增加建筑面積按公攤面積分攤到戶的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)對增加建筑面積按分戶分成面積給予辦理產(chǎn)權(quán)登記，并將增加的電梯設(shè)施記載在房屋登記簿上；

（二）業(yè)主共同出資加建電梯，未就增加的建筑面積按公攤面積分攤到戶達成一致意見的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以根據(jù)業(yè)主申請將增加建筑面積和電梯設(shè)施記載在房屋登記薄上，對業(yè)主公攤部分面積不作調(diào)整；

（三）政府直管公房加建電梯的，按照公房管理需要對增加建筑面積和電梯設(shè)施進行產(chǎn)權(quán)登記。

既有住宅加建電梯，權(quán)利人未就增加建筑面積和電梯設(shè)施產(chǎn)權(quán)登記提出申請的，暫不予登記。

第五章  資金籌措

第三十三條  既有住宅加建電梯，可以通過下列渠道籌措建設(shè)資金和維修資金：

（一）業(yè)主共同出資：根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業(yè)主協(xié)商確定。

（二）屬于政府直管的公房可由公房管理單位利用租金收入出資加建電梯。

（三）社會投資等其他合法資金來源。

本條第一款第（一）項規(guī)定的資金來源，業(yè)主可以按照《住房公積金管理條例》及我市有關(guān)規(guī)定，向市住房公積金管理中心申請?zhí)崛”救嗣碌淖》抗e金。

通過上述渠道籌集的電梯維修資金應(yīng)當按照《住宅專項維修資金管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進行管理。

第三十四條   設(shè)立中山市舊樓加建電梯專項補助經(jīng)費。每完成加建一臺電梯補助10萬元，業(yè)主中有經(jīng)市民政局認定的低保或低收入困難家庭的，市財政按該業(yè)主應(yīng)分擔的購買電梯設(shè)備及電梯安裝費用全額給予補助。舊樓加建電梯申請財政補助的，由舊樓屬地鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會、區(qū)辦事處）向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出申請。具體申請程序按照相應(yīng)的舊樓加建電梯財政補助相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章  法律責任

第三十五條 對已獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可，并依法辦理有關(guān)施工手續(xù)的加建電梯工程，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當提供必要的施工便利，不得阻撓、破壞施工。

阻撓、破壞已獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可，并依法辦理有關(guān)施工手續(xù)的加建電梯工程建設(shè)的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》有關(guān)規(guī)定查處。

第三十六條 業(yè)主認為因既有住宅加建電梯侵犯了自己的合法權(quán)益要求補償?shù)?，由業(yè)主之間協(xié)商解決，協(xié)商不成的，循法定途徑解決。

第三十七條 違反本辦法規(guī)定擅自加建電梯的，依照有關(guān)查處違法用地、違法建設(shè)的法律、法規(guī)規(guī)定進行處理。

第三十八條  本辦法自2018年12月23日起施行，有效期5年，《中山市既有住宅加建電梯管理辦法》（中府辦〔2015〕62號）同時廢止。本辦法由中山市人民政府辦公室負責解釋，具體解釋工作由中山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局承擔。有關(guān)依據(jù)發(fā)生變化或者有效期屆滿后，根據(jù)實際情況評估修改。

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