4年前，市政府辦公廳印發(fā)了《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》(下文簡稱舊辦法)，為廣州中心城區(qū)共計5萬余棟6層以上的老樓加裝電梯出臺了指引。數(shù)據(jù)顯示，這些老樓里居住了100萬左右60歲以上的居民，沒有電梯讓腿腳不便的老人上下樓倍感艱辛。

已經(jīng)實施4年的《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》近日通過市政府多個部門的研討和修訂，按程序修訂后正式重新公布。和舊辦法相比，新辦法 在文件名稱上去掉了“試行”二字，但在諸如“加裝電梯需滿足兩個2/3業(yè)主同意”等關鍵條款上則延續(xù)了原有做法。同時，新辦法在申報流程和引導業(yè)主協(xié)商方 面則進行了加強和優(yōu)化。

已有2500幢舊樓加建電梯

據(jù)廣州市國規(guī)委提供的數(shù)據(jù)顯示，歷年來受理加建電梯規(guī)劃審批案件400-600宗并呈逐年上升趨勢，截至2016年7月，規(guī)劃部門共審批通過加建電梯的既有住宅約2500幢。

市法制辦表示，為總結(jié)解決實踐中出現(xiàn)的新問題，優(yōu)化既有住宅增設電梯流程、規(guī)范相關工作程序，今年7月舊辦法到期后，法制辦和多個部門聯(lián)手對其進 行了修訂。在反復多次召開專家論證及專題研討，多輪征求了市、區(qū)有關部門意見，面向社會公開征求意見后，經(jīng)反復研究修改，政府部門完成了修訂工作，正式公 布了《廣州市既有住宅增設電梯辦法》和《廣州市既有住宅增設電梯技術(shù)規(guī)程》(兩份文件下文均簡稱為新辦法)。

沿用兩個2/3同意原則

新辦法規(guī)定，舊樓加裝電梯應當經(jīng)本單元或者本幢房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；同時，增設電梯擬 占用業(yè)主專有部分的，還應當征得該專有部分的業(yè)主同意。這一表述基本延續(xù)了舊辦法的規(guī)定，即加裝電梯需滿足“兩個2/3業(yè)主同意”和“專有部分業(yè)主同意” 兩條標準。

不過，在一些細節(jié)方面新辦法也對舊辦法進行了優(yōu)化和提升。例如，新辦法首次明確了不符合新增電梯的技術(shù)標準，即一旦“增設電梯方案的梯井(或連 廊)與住宅或相鄰住宅主要使用房間(臥室或起居室)窗戶的正投影凈距小于6米，可視為嚴重遮擋”，這種情況下申請加裝電梯將無法通過審批。同時，針對加裝 電梯中大量的業(yè)主糾紛和鄰里矛盾，新辦法也進一步健全協(xié)商機制，引進了第三方服務機構(gòu)，強調(diào)了街道辦、鎮(zhèn)政府等基層組織應當加強指導和協(xié)調(diào)，服務機構(gòu)協(xié)助進行業(yè)主協(xié)商工作。

而對于符合審批條件的案例，新辦法也簡化審批流程，將申請人分兩個階段提交申請資料修改為可一次性提交；明確了無需辦理規(guī)劃選址、建設用地規(guī)劃許可和供地審批手續(xù)；明確了公示異議處理程序。

未納入加裝電梯鄰里補償標準

在現(xiàn)實中大量加裝電梯不能實施，主要原因是樓上樓下的利益補償難以協(xié)調(diào)，利益受損的低層住戶往往提出高達數(shù)萬甚至數(shù)十萬乃至上百萬元的補償要求， 而受益的高層住戶則堅決不同意。此前社會上也有不少呼聲要求政府對這種利益補償機制出臺指引，不過昨日公布的新辦法卻沒有包括這項內(nèi)容。

市法制辦就此解釋，根據(jù)法定職責必須為、法無授權(quán)不可為的理念，這次修訂沒有針對民事補償或賠償及費用分攤制定標準，但為體現(xiàn)服務型政府的要求，引導相關民事賠償糾紛通過法律途徑解決，提供了可供不同樓層住戶參考使用的出資分攤系數(shù)。

為加強電梯使用安全管理，新辦法還細化了電梯后期安全維護規(guī)定，明確同意增設電梯的業(yè)主應當以書面協(xié)議形式確定電梯使用管理者，同時增設電梯的業(yè) 主應當共同委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他單位管理電梯，受委托的物業(yè)服務企業(yè)或者其他單位為電梯使用管理者，應當依照《廣東省電梯使用安全條例》的規(guī)定承擔相 應責任。

焦點問答：

在公布新辦法的同時，昨日市法制辦、市國土規(guī)劃委、市住建委等多個部門聯(lián)合舉行了新聞發(fā)布會，就新辦法的內(nèi)容進行解釋和答疑，針對現(xiàn)場媒體的提問，上述部門也進行了逐一回應。

剩下1/3業(yè)主權(quán)益如何保障？

問：新的辦法中仍然沿用了原先規(guī)定的，2/3以上業(yè)主同意條款。在此前的實際操作中，2/3以上業(yè)主同意就能加裝電梯引發(fā)不少矛盾，剩下1/3業(yè)主權(quán)益如何保障？請解釋繼續(xù)沿用這一條款的原因，并說明如何解決業(yè)主之間的矛盾？

答：“雙2/3”的規(guī)定，是依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條的相關條款內(nèi)容制定的。

實際操作中，相關業(yè)主權(quán)益是通過基層組織協(xié)商或調(diào)解、規(guī)劃批前公示等程序予以保障的；此外，《辦法》第五條和第十五條規(guī)定了擬增設電梯間如果占用 了住戶的專有部分，或建筑設計違反通風、采光或者通行的相關技術(shù)標準與規(guī)范的，也需要與這部分業(yè)主達成協(xié)議或征得他們同意。

為什么是“兩個2/3”？

問：表決比例為什么是“兩個2/3”，而不是“100%”？

答：“兩個2/3”還是“100%”的爭論，這實際是適用《物權(quán)法》第76條建筑物區(qū)分所有權(quán)的管理要求(改建建筑物及其附屬設施應當經(jīng)專有部分 占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意)，還是《物權(quán)法》第97條一般共同共有財產(chǎn)處分(對共有的不動產(chǎn)作出重大修繕應當經(jīng)全體 共有人同意)的問題。

經(jīng)過深入研究論證，最終確定了“兩個2/3”。主要理由：一是第76條的“共有”，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生的共有，共有人之間無特定人身關系， 對共有部分只有管理的權(quán)利和義務，不享有處分權(quán)，即不能單獨轉(zhuǎn)讓，也不可進行分割；而第97條規(guī)定的“共有”，指夫妻或家庭成員所共有的動產(chǎn)、不動產(chǎn)，聯(lián) 營、合伙所產(chǎn)生的共有財產(chǎn)等，共有人之間有特定人身關系或合同關系。

既有住宅加電梯的房屋業(yè)主之間既沒有家庭關系、合同關系，也不可能對建筑物專有部分以外的共有部分進行處分，基于業(yè)主關系所產(chǎn)生的共有關系既非按 份共有，也不是共同共有。因此，在共有性質(zhì)上只能是建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有，只能適用《物權(quán)法》第六章第76條，不能適用第97條。

另外，省內(nèi)外有關立法和制度在實踐中已充分肯定了“兩個2/3以上”規(guī)定的合法性。《物權(quán)法》公布實施后，各地增設電梯的法律依據(jù)更為清晰、明確，各地增設電梯的有關規(guī)定均以《物權(quán)法》第76條作為依據(jù)，包括廣東省、江蘇省，武漢、廈門等地。

加建電梯中的常見誤解：

毫不意外，新辦法對于加裝電梯的審批條件依然延續(xù)了舊辦法的規(guī)定，即工程需要“滿足專有面積2/3及以上的業(yè)主同意，也要滿足2/3及以上人數(shù)的 業(yè)主同意”(簡稱為兩個2/3同意)，同時，“如果加裝工程需要占用部分業(yè)主專有物業(yè)的，還需要征得該部分業(yè)主同意”(簡稱為被占用的業(yè)主同意)。

不過，盡管這一標準已經(jīng)公布多年并且一直堅持，但依然被不少業(yè)主誤讀，贊成加裝電梯的高層業(yè)主只看到少數(shù)服從多數(shù)，認為只要“兩個2/3同意”就 行，往往忽視了“被侵占業(yè)主同意”的原則，而反對加裝電梯的低層業(yè)主往往濫用“被占用的業(yè)主同意”原則，以為什么情況下都要自己同意才行，甚至加裝工程沒 有侵占其專有物業(yè)的，也以此作為反對依據(jù)。

由于標準被誤讀得太深，此前規(guī)劃部門也因此增加了許多鄰里矛盾協(xié)調(diào)工作，因為正反雙方業(yè)主之間存在的意見分歧或矛盾難以調(diào)和，每審批一項加裝工程，規(guī)劃部門通常一手收感謝信，一手收投訴信甚至法院傳票。

為了澄清不少業(yè)主對標準的誤讀，記者從大量的案例出發(fā)，總結(jié)了以下常見的誤解類型及專門解釋，方便需要的業(yè)主更好地理解新辦法的立法原則和初衷。

誤解1：加建電梯只要多數(shù)業(yè)主同意即可，不用理會少數(shù)業(yè)主的反對意見

分析：根據(jù)規(guī)劃部門審批的原則，只有在滿足加建電梯沒有占用業(yè)主的專有物權(quán)的前提條件下，只要兩個2/3業(yè)主同意就可以申請加裝電梯。但是，萬一由于老樓先天設計不足，導致電梯井的選址不得不占用某幾戶業(yè)主的專有物業(yè)，則必須要征得這些業(yè)主的同意。

誤解2：只要有業(yè)主提出反對，就可以一票否決加裝工

分析：大量的加裝電梯案例顯示，并不是所有的業(yè)主都有一票否決權(quán)。因為舊樓加裝電梯是對原有垂直交通的改善，所以對原來的建筑多多少少都會有影 響，但關鍵是這種影響是否形成了“占有業(yè)主專有物業(yè)”。如果加裝電梯后建筑的通風、采光、通行并未違反國家有關住宅設計規(guī)范要求，并未“占用其專有物業(yè)” 的，業(yè)主并沒有一票否決權(quán)。反之，如果存在“占用專有物業(yè)”，通風、采光、通行方面違反了國家有關設計規(guī)范的，則業(yè)主有一票否決權(quán)。這種情況下，只能通過 業(yè)主之間協(xié)商，取得該部分業(yè)主同意，加裝工程才能進行。

誤解3：受影響業(yè)主可以開出天價補償要求

分析：加裝電梯案例顯示，受影響業(yè)主獲得補償?shù)亩嗌?，跟其受影響程度密切相關，但補償金額的多少由業(yè)主之間協(xié)商解決，不作為政府部門審批的條件和依據(jù)。

如果加裝電梯不涉及“占用其他業(yè)主專有物業(yè)”，則受影響業(yè)主開出天價補償要求通常不會受到法院的支持。

而如何加裝電梯的確涉及“占用其他業(yè)主專有物業(yè)”，則“被占用專有物業(yè)”的業(yè)主開出的高額甚至天價補償要求只能由業(yè)主之間協(xié)商解決，如果要求太高，超過了其他業(yè)主的支付能力和期望，通常的結(jié)局是放棄加裝電梯，反對業(yè)主也很難拿到天價補償。

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